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Paradojas de la reforma notarial y registral

"El reporte Doing Business refiere que en Chile los costos registrales representan el 1,2% del valor de un bien raíz, siendo el segundo país con los costos más bajos. Si esos aranceles no se respetan, entonces el problema es otro y se debe resolver con una adecuada fiscalización; pero no parece justo atribuir al sistema notarial y registral defectos que no tiene y que son fácilmente corregibles con las herramientas hoy existentes".

Por Jaime Alcalde Silva*

En las últimas semanas, la prensa ha informado sobre el avance de 24 proyectos sociales, entre los cuales se incluye la reforma notarial y registral que está pronta a su discusión en sala en la Cámara de Diputados. Ella fue mencionada también en la “Agenda anti-abusos y por un trato digno y justo” anunciada por el presidente Sebastián Piñera, donde se promete “eliminar trámites notariales innecesarios, establecer las operaciones y trámites que deberán ser prestados digitalmente y reducir los cobros de los Conservadores de Bienes Raíces”. 

Sin embargo, esta reforma nunca fue pensada como parte de una agenda social o anti-abusos. Se trata de una iniciativa redactada con prisas tras el informe de la Fiscalía Nacional Económica y cuya tramitación comenzó 13 meses antes de la grave crisis institucional que vive el país. Su objetivo es introducir modificaciones en los aspectos orgánicos y funcionales del régimen de notarios, conservadores y archiveros, pese a que su base empírica únicamente consideró el “mercado de los notarios” y parte de las ciudades de Santiago y Valparaíso. Es más, la palabra “abuso” sólo se emplea una vez en el proyecto y con un sentido diverso (como sinónimo de falta disciplinaria).

Jaime Alcalde Silva

Uno de sus objetivos es crear la figura del fedatario, que busca extender los servicios notariales a todo el país, aumentar la competencia en el sistema notarial y mejorar y reducir los costos de los trámites. Con todo, esta novedad no mejora la cobertura ni la competencia que tanto se anuncia. La figura del fedatario está tomada de Ecuador, donde una reforma de 2016 permitió a los funcionarios públicos comprobar y autenticar los documentos sin necesidad de certificar las copias en una notaría. Esa misma función está prevista en Chile desde 1991 por la Ley 19.088. Otro tanto ocurre con las declaraciones juradas, respecto de las cuales la Ley 18.181, de 1982, señala que basta la firma de quien las presenta, sin intervención de un notario. En fin, la Ley 4.808, de 1930, faculta al Registro Civil para expedir certificados relativos a los hechos que aparezcan en una inscripción, lo que permite dar fe del estado civil de una persona conforme a la información que ahí consta. Para una efectiva “desnotarización”, el Estado debe dar el ejemplo y dejar de exigir trámites innecesarios. 

Por su parte, los aranceles de notarios y conservadores se encuentran fijados por dos decretos supremos que no se han modificado desde 1998, pese a que la Ley 16.250 prevé su revisión anual. De acuerdo con ellos, un testamento abierto cuesta 7500 pesos, y una escritura pública tiene un valor de 2500 pesos, más un recargo del 1% del monto declarado en el acto con un límite de 128.000.000 pesos. Algo similar ocurre con los aranceles de los conservadores, donde la transferencia de un inmueble tiene un costo inicial de 2000 pesos más un recargo equivalente al recién señalado. Por eso, el reporte Doing Business refiere que en Chile los costos registrales representan el 1,2% del valor de un bien raíz, siendo el segundo país con los costos más bajos. Si esos aranceles no se respetan, entonces el problema es otro y se debe resolver con una adecuada fiscalización; pero no parece justo atribuir al sistema notarial y registral defectos que no tiene y que son fácilmente corregibles con las herramientas hoy existentes. De hecho, la reforma nada dice sobre los plazos en que los notarios y conservadores deben evacuar los trámites que se les solicitan.

Por lo demás, se propone una fiscalización que no auspicia una mejoría, puesto que se aumenta el número de fiscalizados (4.329 funcionarios incluyendo notarios, conservadores, archiveros y fedatarios) con sólo 35 fiscalizadores para todo el país (los fiscales judiciales de las Cortes Suprema y de Apelaciones). Todo ello con un costo inicial declarado de más de 2 mil millones de pesos en implementación, aunque la cifra real será seguramente mayor, si se considera la larga lista de aspectos que suponen un gasto asociado. 

A esto cabe agregar que el proyecto duplica o triplica innecesariamente los registros, pues ordena crear un Repositorio digital confiado al Registro Civil. Éste se nutrirá diariamente con todos los documentos, escrituras públicas, inscripciones, instrumentos protocolizados, certificados y copias emitidos con firma electrónica avanzada. Como cada conservador llevará un registro en folio real en paralelo, eso originará un sinnúmero de conflictos de propiedad asociados a los deslindes cuando los predios comiencen a transferirse. 

* Jaime Alcalde Silva es Abogado por la Pontificia Universidad Católica de Chile; Doctor en Derecho, Universidad de Valencia. Profesor asociado de Derecho Privado de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Ejerce asimismo la profesión como consejero en Baraona y Cía. Abogados.

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