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CS rechaza recurso en contra de comunidad que sanciona arriendos vía Airbnb

Recurso de protección fue presentado por dos particulares contra la administración del condominio, que emitió una circular advirtiendo multas por el arriendo a través de este servicio

La Corte Suprema rechazó el recurso de protección presentado en contra de la administración de edificio que dictó circular advirtiendo la aplicación de multas a los propietarios que utilicen la aplicación Airbnb para ofrecer en arriendo sus departamentos.

En fallo unánime (causa rol 20.667-2018), la Tercera Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros Sergio Muñoz, Arturo Pardo, Ángela Vivanco y los abogados (i) Álvaro Quintanilla y Pedro Pierry– confirmó la resolución apelada, dictada por la corte de Apelaciones de Santiago, que descartó actuar arbitrario de la administración de la comunidad Jardines Fray de León, de la comuna de Las Condes, al sancionar los arriendos de los inmuebles, a través de la aplicación.

Rafael Parada, abogado a cargo del área de Litigios y Arbitrajes en Vermehren y Cia, fue quien representó a la administración de la comunidad. Nos cuenta que “la causa correspondió a dos recursos de protección acumulados por la Corte de Santiago en un solo proceso. Inició en Abril del año 2018, tuvo fallo en Agosto siguiente, el que ha sido confirmado con un análisis adicional y omnicomprensivo por parte de la Corte Suprema en su sentencia confirmatoria del 18 de Marzo último. Si hablamos de preocupación, ésta era doble: la comunidad – por una parte – perseguía intimar el respeto que todos los copropietarios deben al Reglamento de Copropiedad en un aspecto esencial: la obligación de atender la finalidad esencialmente habitacional de las unidades que integran el condominio, y la de usar sus propiedades de una manera ordenada y tranquila que efectivamente respete el derecho de todo de la comunidad a disfrutar las suyas. Por otra parte, lógicamente que también existía la preocupación de establecer que la administración contratada a un tercero, había obrado en todo momento en regla, sin arbitrariedades, justificando el buen servicio que comprometió al ser contratada. El fallo definitivo las ha apaciguado ambas en muy buena forma. Finalmente, ha quedado validado el derecho de las comunidades de establecer un sistema de sanciones frente a los incumplimientos de las disposiciones reglamentarias por parte de sus integrantes”.

Rafael Parada

Consultado sobre si este fallo podría impactar al negocio en Chile de la empresa de alojamiento, Parada comenta que “Airbnb tiene perfecto conocimiento de los aspectos negativos o a lo menos polémicos de su actividad. Por lo mismo es que a nivel internacional ha ido generando soluciones frente a ellos, pero con criterios bastante selectivos para determinadas áreas geográficas, manteniendo o aceptando la informalidad en todas las demás. Así, por ejemplo, asumiendo las consecuencias que su negocio puede enfrentar de cara a legislaciones más dinámicas y también más severas, ha implementado la contratación de seguros para responder frente a daños que los “anfitriones” puedan experimentar: excepcionalmente, se ha hecho incluso cargo de las sanciones aplicadas a anfitriones por la autoridad territorial; ha también pactado con autoridades locales para recaudar y liquidar impuestos en nombre de los “anfitriones”. Todo eso está muy bien, pero insisto, tales medidas son muy selectivas, y dicen relación con muy determinados países, en circunstancias que el fenómeno es de una extensión global. Para Chile, por lo pronto, no hemos conocido ninguna de estas situaciones, lo que significa que la plataforma está disfrutando ampliamente la desregulación, en un modo que lleva a pensar que permite maximizar ganancias sin incurrir en mayores costos ni deberes asociados. Esto debe cambiar a través de una normativa que esté a la altura no sólo en lo formal, me refiero a la existencia de una normativa, sino que disponga los medios para asegurar su aplicación, control y fiscalización. Hasta ahora, tal control es más bien precario, casuístico y sólo declarativo, por lo que su regulación deberá seguir siendo buscada a través del recurso ante tribunales, por la vía de encuadrar el negocio y sus particularidades dentro de  las situaciones que nuestro Derecho común prevea”.

Desde la arista inmobiliaria, no es extraño ver en los Reglamentos de Copropiedad disposiciones como la impuesta por la administración del condominio en cuestión , que  “con mayor o menor detalle o desarrollo, reproducen las disposiciones que entrega de manera general la Ley de Copropiedad Inmobiliaria; de modo que podemos decir que las disposiciones del reglamento que estuvieron en debate, se ajustan a la normativa marco, y en general están presentes – con matices – en la mayor parte de los reglamentos de comunidades que nos ha tocado conocer. Por cierto que su ausencia o falta de precisión habría dificultado la defensa de los legítimos derechos de la comunidad en este caso”, señala el abogado.

¿Que tan usual es que se recurra de protección por este tipo de casos?  Parada nos señala que el catálogo de conflictos dentro de una copropiedad tiende a ser amplio. “Abarca desde cuestiones muy menores hasta materias que poco tienen que ver con asuntos de orden y convivencia, incluso con aspectos de análisis legal detallado. Habitualmente la solución de estos problemas es resorte de los tribunales, muy especialmente los Juzgados de Policía Local. Pero no es infrecuente que tales conflictos pretendan llevarse a las Cortes vía recurso de protección. Pero lo que autoriza este recurso es el riesgo inminente en que se encuentre un derecho garantizado por la Constitución, y no siempre: el recurso es una respuesta de urgencia frente a un acto que tanto afecte el derecho en su esencia como que suponga que esa afectación se produzca por una vía ostensiblemente arbitraria, no razonable, caprichosa, todo lo que debe acreditarse.  Para responder concretamente su pregunta, sería muy interesante tener a la vista las estadísticas que la propia autoridad judicial elabora de una manera bastante pormenorizada”, concluye el Director de Litigios en Vermehren y Cia.

Si deseas ver en detalle los fallos de primera y segunda instancia, te dejamos los enlaces a ellos:
Corte Suprema
ICA Santiago

*Imagen de Reisefreiheit_eu en Pixabay

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