¿Y si se comienza por un catastro inmobiliario?

Por Jaime Alcalde Silva*

El proyecto que se discute en el Congreso para reformar el sistema registral y notarial prevé un importante cambio en el modo en que el registro de la propiedad raíz ha sido llevado hasta hoy. Ahí se introduce el sistema de folio real, mecanismo que presenta indudables ventajas técnicas porque organiza el registro sobre la base de los predios, individualizados por un número y por otros datos relevantes, con la agregación sucesiva de cualquier acto con incidencia jurídica (transferencias, gravámenes, etcétera) sobre cada uno de los bienes inscritos. Si el proyecto se aprueba, en adelante el registro conservatorio se llevará digitalmente. La paradoja radica en que coexistirán los libros actuales, organizados sobre un criterio de registro personal, con “un sistema de inscripciones basado en el folio real”, sin contar con un repositorio https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrado por el Servicio de Registro Civil. Además, los predios deberán ser individualizados mediante “la delimitación precisa a través de las coordenadas expresadas en el sistema georeferenciado UTM o equivalente […], rol o roles de avalúo fiscal, superficie y planos, si los hay”.  

Con ocasión de la discusión de esta reforma, cabe preguntarse por qué no se comienza por una tarea más urgente como es la de ordenar la confección paralela de un catastro inmobiliario, que es el complemento necesario para unir el registro de titularidades, la recaudación del impuesto territorial y el diseño de los planes urbanísticos en torno a una idea unitaria sobre la realidad física del objeto del derecho real inscrito. 

El catastro es un registro https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrativo dependiente del Estado destinado a describir los bienes inmuebles, sean rústicos, urbanos o de características especiales, que está acompañado por un plano que señala el área en cuestión y los predios en que ella se divide. La finalidad de este registro es determinar la extensión geográfica y riqueza de cada demarcación (comunas, provincias, regiones), sirviendo de apoyo tanto para los planos individuales de los predios inscritos en el Registro de Propiedad como para determinar el cobro del impuesto territorial. De este modo, la información contenida en el catastro resulta útil al momento de confeccionar esos planos individuales (los cuales deben ser de exigencia obligatoria) y para efectuar su cotejo cuando existan dudas, errores o desajustes entre ellos y el plano general. 

El Servicio de Impuestos Internos lleva un catastro para el cobro del impuesto territorial. Con el nombre de rol de contribuciones, en él se contienen “los datos indispensables para la identificación del predio, su avalúo, la exención si tuviere, y el impuesto” (art. 18 DFL 1/1998, del Ministerio de Hacienda). Sin embargo, hace pocas semanas dicho Servicio reconoció que, pese a los esfuerzos que desplegaba, era imposible fiscalizar materialmente todos los inmuebles existentes en el país. Para cumplir con la confección y actualización de su catastro, dicho servicio utiliza diversas plataformas tecnológicas que permiten integrar su trabajo con el de otros organismos, existiendo convenios vigentes con 122 municipios para ese fin. En otras palabras, esto significa que la imagen de la propiedad raíz que tiene nuestra agencia tributaria es incompleta, pese a que se hace todo lo posible para que ella se acerque a la realidad.  

El problema es que no siempre la información que hay en poder de esos organismos públicos que ayudan al Servicio de Impuestos Internos es fidedigna. Permítanme que traiga a colación una experiencia personal para explicar por qué resulta fundamental que una reforma registral vaya a la par de la formación de un catastro inmobiliario moderno y actualizado, que elimine incertidumbres sobre la efectiva extensión de los inmuebles.

Hace algún tiempo tuve que acudir a una importante municipalidad de la ciudad de Santiago para cotejar el número exacto que correspondía a un inmueble en una determinada calle, dado que en él se había practicado una notificación referida a un juicio completamente ajeno. El plano existente en la Dirección de Obras estaba digitalizado, pero su base era uno confeccionado con papel y tinta que databa de 1938 y presentaba enmendaduras en los números que habían sufrido cambios desde entonces. Nadie duda que en ochenta años los cambios experimentados por la ciudad han sido vertiginosos. De acuerdo al Censo de 1940, en esa época el Departamento de Santiago tenía algo más de 1.100.000 habitantes; el Censo de 2017 señalaba que el área metropolitana de la ciudad contaba entonces con 6.257.516 habitantes. Otro dato relevante es que, entre el Censo de 1992 y el de 2017, la Región Metropolitana duplicó el número de viviendas existentes.

Es incuestionable que un catastro inmobiliario conformado con información desactualizada no puede mostrar una imagen fidedigna de la propiedad raíz distribuida a lo largo del territorio nacional, y esas distorsiones se proyectan a la recaudación de las contribuciones. La cuestión es todavía más grave en zonas rurales o con aquellos predios que son calificados como agrícolas, donde la singularización depende de deslindes difusos o referencias a accidentes topográficos desaparecidos o cuya exacta localización es incierta. 

El catastro es el otro elemento que, junto con la escritura pública y el registro inmobiliario, contribuyen a hacer realidad la seguridad jurídica, pues garantizar una perfecta coherencia entre los datos de la inscripción y la situación real del predio. De ahí que la reforma del sistema registral que hoy se discute en el Congreso deba ir acompañada de la confección de un catastro inmobiliario con validez sobre los registros que lleva el Conservador de Bienes Raíces, el cual ha de formar parte del plan general de modernización del Estado. Sólo de esa manera se puede asegurar que, al migrar al sistema de folio real (que coexistirá con los registros hoy existentes) bajo la nueva forma de individualización por georreferenciación, las titularidades incorporadas al Registro de la propiedad no se vean afectadas por los problemas en los deslindes y, a la vez, se cumpla ese anhelo de Andrés Bello de que “la propiedad territorial de toda la República [esté] a la vista de todos”. 

* Jaime Alcalde Silva es Abogado por la Pontificia Universidad Católica de Chile; Doctor en Derecho, Universidad de Valencia. Profesor de Derecho Privado de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Ejerce asimismo la profesión en Villarroel, Lecaros, Aste y Baraona.