Fin a rebaja del IVA a la construcción: Una piedra más en el camino para el sector inmobiliario

Por: Javier Zulueta*

Condiciones restrictivas hipotecarias como es el caso de las elevadas tasas de interés que restringen la capacidad de financiamiento y compra de viviendas o las reiteradas tardanzas en la obtención de recepciones municipales, además de la incerteza jurídica, son algunos factores que explican mayormente el deterioro que enfrenta actualmente el sector inmobiliario y la construcción en el país.

Ante esta tormenta perfecta y complejo escenario que se desató a partir del estallido social y la pandemia, las empresas del sector han debido adoptar una serie de medidas para enfrentar esta dura realidad, como por ejemplo, frenar inversiones, limitar compras de terrenos e incluso paralizar algunas obras.

Sin embargo y por si fuera poco, aún resta afrontar la “guinda de la torta”  o un capítulo adicional de esta larga serie durante este ejercicio. Me refiero a la eliminación progresiva –a partir de 2024- del beneficio tributario denominado Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC), que se extinguirá totalmente en 2027.

El CEEC es una bonificación al impuesto a la renta que permite a las empresas constructoras deducir del monto de sus pagos provisionales obligatorios (PPM) de la Ley sobre Impuesto a la Renta, el 0,65 del débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes corporales inmuebles y en los contratos generales de construcción de dichos inmuebles de hasta 2.000 UF y de 2.200 UF, en el caso de viviendas con subsidio habitacional.

Es decir, el CEEC disminuirá a un 75% este 2024, a 50% en 2025 y a 25% en 2026, eliminándose definitivamente en 2027.

Por lo tanto, la eliminación del CEEC es sin duda, una nueva piedra en el camino para el sector inmobiliario y la construcción, ya que dificulta la recuperación y reactivación de esta actividad importante y necesaria para el país en cuanto a generación de empleo y encadenamiento productivo.

Como consecuencia, el término del CEEC, afectará a los segmentos de viviendas con subsidios, pero además, los precios de las unidades subirían alrededor de un 10%. Es decir, existe la alta probabilidad que durante este año las inmobiliarias consideren la reducción del beneficio del IVA en sus nuevos desarrollos.

Cabe destacar, que este beneficio tributario se encuentra establecido en el artículo 21 del DL 910 de 1975 y la Ley 21.420 del 4 de febrero de 2022, modificada por la ley 24.462  (del 26 de julio de 2023)  y la ley 21.558 (del 25 de abril de 2023) que procedió a derogarlo en su totalidad a partir del 1 de enero de 2027, pero estableció un régimen transitorio para su aplicación durante el periodo anterior a dicha fecha.

Actualmente está vigente la Circular N°37 del 6 de septiembre de 2023 del Servicio de Impuestos Internos (SII) que imparte instrucciones sobre la aplicación del régimen transitorio.

Si hacemos historia, la eliminación de esta exención, se gestó en el último gobierno del Presidente Sebastián Piñera para financiar una parte de la Pensión Garantizada Universal (PGU) y debía desaparecer en 2025. Sin embargo, en 2022, el actual Gobierno del Presidente Gabriel Boric, anunció la postergación del término de este incentivo y aplazó las fechas para que se termine en 2027, debido al plan de emergencia habitacional.

Sin embargo, ante este difícil escenario descrito anteriormente, es clave postergar la eliminación de este beneficio tributario, o bien generar un nuevo beneficio directo a los compradores de primera vivienda, como podría ser un subsidio y que el Fisco en vez de capturar todo el beneficio del fin de la exención, renuncie a una parte de esta, para reactivar la demanda de viviendas.

Por otra parte, es necesario acelerar el paso en la generación de medidas que impulsen el crecimiento, como también, ahondar en la reducción de la incertidumbre y excesiva permisología que hoy desincentiva la inversión.

Por ejemplo y por citar solo un caso puntual de público conocimiento, no es posible que exista una excesiva tardanza para obtener permisos de obra, modificación de proyectos y recepciones finales por parte de las Direcciones de Obras Municipales (DOM), si consideramos que la Ley, -dependiendo el caso-, le otorga a estas entidades, un plazo de 15 o 30 días para resolver este tipo de requerimientos, pero en la realidad estos plazos no se cumplen y se retardan meses e incluso años en otorgarse.

En este contexto, surge una luz de esperanza para el sector, con la tramitación en curso del proyecto de Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales (Sistema Inteligente de Permisos), que el Gobierno ingresó al Congreso el año pasado y cuyo objetivo general, es simplificar los procesos de autorización y reducir tiempos a quienes deben solicitar permisos para realizar distintos tipos de inversión en nuestro país, incluyendo las que afectan al sector inmobiliario y de la construcción.

Del mismo modo, se debe persistir en el control de la inflación que permita el ahorro para la vivienda y la rebaja de tasas hipotecarias. Asimismo,  disminuir las exigencias de otorgamiento de créditos para la construcción e hipotecarios y la generación de acuerdos políticos que entreguen certeza jurídica a la inversión inmobiliaria que se desarrolla a largo plazo.

En definitiva, nuestro país aún destaca por ser un destino que presenta condiciones favorables para el desarrollo de los sectores productivos. Capacidad y disposición existe por parte del sector, profesionales y mano de obra también, por lo tanto, la decisión debe ser clara y con convicción y sobre todo, asumir que no es un buen consejero, seguir poniéndole más piedras al camino del sector inmobiliario.

*Javier Zulueta Abogado del estudio GMOE y asesor en materias inmobiliarias y construcción.