Blockchain y el Conservador de Bienes Raíces: oportunidad única

*Por Ernesto J. Aguilar O.

Con ocasión de mi actividad profesional llegó a mis manos un caso que me llevó a reflexionar sobre la necesidad de implementar tecnología a la industria inmobiliaria.

Aquel que ha participado en el proceso de adquisición de un inmueble, debe conocer que el sistema funciona bien aunque es perfectible, siendo deseable eliminar intermediarios que generan altos costos y pérdidas de tiempo, así es que propongo la implementación gradual de la tecnología blockchain como sustituto del sistema registral chileno.

El Conservador de Bienes Raíces (en adelante CBR) tiene en Chile la importante labor de registrar las transferencias de dominio de la propiedad raíz, garantizando que cualquier persona pueda conocer la historia fidedigna de un inmueble. Mediante la inscripción de dominio, se puede rastrear el historial de transferencias hasta su inscripción originaria, lo que pretende asegurar la transparencia y legitimidad de las transacciones inmobiliarias.

Las personas que ejercen el cargo de CBR son “los ministros de fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, especial de prenda y demás que les encomienden las leyes, como lo estableces el artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales. Entre los señalados de esta manera genérica, también están los registros electorales locales.” Esto según la Corporación Chilena de Derecho Registral.

Sorprendentemente, el sistema del CBR, formalizado en 1857, tiene similitudes notables con la tecnología de blockchain, introducida en 2008 por el White Paper de Satoshi Nakamoto sobre Bitcoin. El blockchain permite realizar transacciones digitales de manera segura, rápida y descentralizada. Cada transacción queda registrada en una “cadena de bloques” en la que es posible acceder a todos los detalles de las transacciones previas, además, cada una se valida por un protocolo de consenso conocido como Proof of Work (PoW), que actúa como una suerte de “ministro de fe” digital. Si, también peligrarían los notarios.

Quiero destacar las principales similitudes entre el blockchain y el sistema registral del CBR que facilitarían su implementación en Chile:

En primer lugar, un registro histórico vinculado, ya que en ambos sistemas, cada nuevo registro o transacción está directamente vinculado con el registro anterior. En el CBR, cada inscripción de dominio menciona las inscripciones anteriores, permitiendo rastrear el historial completo de la propiedad. De manera similar, en blockchain, cada bloque se encadena al anterior, creando una secuencia inmutable de transacciones.

En segundo lugar, la validación de transacciones, ello en virtud de que en el CBR la inscripción de una propiedad es validada por un ministro de fe, quien certifica la autenticidad del acto (o contrato) que se inscribe en sus registros. En blockchain, las transacciones son validadas mediante un proceso descentralizado que involucra la participación de múltiples nodos que la verifican. Esto es sumamente relevante y contingente porque las personas que son la cabeza de las instituciones son corrompibles, el blockchain no.

Finalmente, la integridad y seguridad de la información, esto porque tanto el CBR como el blockchain están diseñados para garantizar la integridad y la seguridad de la información registrada. El CBR protege la legitimidad de las inscripciones mediante procedimientos legales estrictos, el blockchain utiliza algoritmos criptográficos avanzados para asegurar que los datos no puedan ser alterados ni corrompidos. A diferencia del sistema análogo, hasta ahora, esto se mantiene inviolable.

¿Es posible que la tecnología blockchain sustituya al CBR?

Si, categóricamente. El CBR ha sido eficaz durante más de un siglo, la implementación del blockchain ofrecerá sin duda mejoras significativas en el proceso registral. Un registro digital descentralizado podría agilizar los tiempos de inscripción, aumentar la seguridad, automatizar procesos, reducir costos y eliminar intermediarios.
Imagina la posibilidad de inscribir una propiedad en cuestión de minutos, de forma automática pero eliminando los trámites en notaría, corredores de propiedades e incluso, con algunas modificaciones legales, el estudio de títulos.

En conclusión, ambos sistemas comparten características fundamentales que garantizan la integridad de las transacciones y la transparencia de los registros. En un mundo donde la tecnología avanza a gran velocidad, explorar la adopción de blockchain en el ámbito inmobiliario podría representar un avance significativo hacia la modernización y eficiencia del sistema registral en Chile.

* Ernesto Julio Aguilar Ortiz es abogado y Co-Founder de la empresa de servicios legales Grupo Wolf. Está especializado en litigación e inmobiliario, así como en las nuevas tendencias y tecnologías que afectan al mundo legal.