Columnas
Verdaderos incentivos a la construcción: ¿cuándo?
A pesar de ser históricamente un motor económico, el mercado inmobiliario enfrenta una crisis. Los incentivos propuestos, como subsidios para adquisición de viviendas, son considerados insuficientes. Para revitalizar este sector, se requiere una legislación que promueva la inversión, como la reinstauración de beneficios fiscales y fortalecimiento del mercado de capitales.
Por: Eduardo Correa*
Somos testigos del creciente deterioro del mercado inmobiliario y de la construcción, pero a nuestras autoridades no pareciera importarles, pese a que se trata de una actividad que históricamente ha sido uno de los principales motores de nuestra economía.
El Gobierno anunció el envío de un proyecto de ley que considera la entrega de un subsidio de 16 UTM ($1.000.000 anuales) a quienes adquieran una vivienda nueva, beneficio que a priori podría ser considerado como positivo, pero que sin embargo es completamente insuficiente. En efecto, pareciera que no se ha comprendido la real magnitud del problema: tan solo entre 2022 y el primer semestre de 2023 quebraron 142 constructoras; se perdieron miles de empleos en el sector; y la venta de viviendas sigue disminuyendo. Si bien esos efectos son principalmente consecuencia del estadillo social y la pandemia, el contexto constructor-inmobiliario ha empeorado también debido a leyes mal estructuradas, que incrementaron los costos de construcción y el precios de las viviendas, que obedecen a políticas que desincentivan la inversión.
En efecto, el establecimiento de impuestos a la enajenación de inmuebles efectuados por personas naturales; la eliminación del crédito especial de IVA que beneficiaba a las constructoras; el establecimiento de IVA a la venta de inmuebles, y a eliminación de los beneficios tributarios para las personas jurídicas y naturales respecto de la tercera vivienda DFL 2 son solo ejemplos de políticas públicas equivocadas, cuyos efectos están a la vista.
Agreguemos a esto la actual crisis económica del país, con bajo crecimiento, alta inflación y altas tasas de interés, lo cual incrementa la crisis del sector. Las señales, entonces, tampoco han sido correctas en lo que respecta al mercado de capitales.
Tras pandemia y estallido, las autoridades no han tomado medidas ni dictado leyes que permitan salir de esta situación, fomentando la compra de activos inmobiliarios. Recordemos que la fallida reforma tributaria pudo haber profundizado la crisis: no solo eliminaba una serie de beneficios, sino que hubiera generado un creciente desincentivo al ahorro e inversión.
Se debe poner el foco en adoptar medidas efectivas para reactivar ese alicaído mercado y no en realizar anuncios vistosos, pero de escaso efecto real. Es indispensable legislar respecto de normas que fomenten el ahorro y la inversión, como volver a incorporar el beneficio de la depreciación instantánea (Ley 21.210) y reponer (aunque sea de forma transitoria) alguno de los beneficios eliminados, con miras de generar condiciones importantes para promover la adquisición de activos inmobiliarios. Adicionalmente se requiere que nuestra legislación fortalezca el mercado de capitales, permitir un descenso en las tasas de interés y una flexibilización de las condiciones de los créditos inmobiliarios.
Las autoridades deben recordar cómo el mercado inmobiliario ha impactado sobre el desarrollo del país en los últimos 30 años y, actuando en consecuencia, deben generar condiciones sólidas para que vuelva a crecer.
*Eduardo Correa, Socio Guerrero & Cía Abogados
