Plataformas digitales y arriendos de corto plazo: entre el destino habitacional y el uso comercial de departamentos

Por Jorge Tisné Niemann *

La economía colaborativa (también llamada gig economy) es un modelo de negocios que conecta a clientes con proveedores de bienes y servicios a través de aplicaciones o sitios web. Si hace una década esto era algo novedoso, hoy este modelo se ha consolidado, viéndose acelerado con la pandemia. El ahorro de tiempo, comodidad, transparencia, bajos costos de la intermediación, seguridad y rapidez en las entregas o prestaciones, seguridad en el pago, valoraciones en línea y la posibilidad de coordinar de manera anticipada, son algunas de las razones por las que las personas han optado por canales online para satisfacer necesidades que antes realizaban presencialmente. 

Si bien son incuestionables las ventajas que la economía colaborativa supone, su implementación no ha estado privada de dificultades. En especial, su introducción en mercados tradicionales usualmente suele ser disruptiva, lo que conlleva que las leyes y regulaciones queden superadas por la realidad de la tecnología, y que las personas se vean en la necesidad de adaptarse a los impactos directos e indirectos de su uso.

Un ejemplo de lo anterior se ha observado en relación con el uso de plataformas para el arriendo de unidades individuales en condominios por períodos cortos de tiempo. El uso masivo de estas plataformas (tales como Airbnb o Booking), en especial en lugares de alto interés turístico, ha impactado fuertemente a las comunidades. 

En este sentido, si bien el objetivo original de dichas plataformas era que personas pudieran ofrecer espacios desocupados a turistas para obtener un ingreso adicional, actualmente el arriendo de corto plazo se ha convertido en un negocio rentable, tanto para personas naturales como para empresas. Un ejemplo de ello es que el año 2019, en Londres, el 1% de los anfitriones de Airbnb concentraban el 15% de las ofertas, 30% de los anfitriones tenían 3 o más propiedades listadas y que el 56% del total de las propiedades en Airbnb correspondían a edificaciones completamente destinadas al negocio (nuevas o usadas reacondicionadas para tal propósito)¹TEMPERTON, James (2020): “Airbnb has devoured London. Here’s the data to prove it”, Wired, disponible en https://www.wired.co.uk/article/airbnb-london-short-term-rentals. 

Dado que los arriendos de corto plazo han resultado ser más rentables que los tradicionales, edificios y casas que usualmente eran destinados para residentes estables tienden a ser reconvertidos para ser explotados comercialmente a través de plataformas, preferentemente para el uso de turistas. Esta práctica ha generado negativas consecuencias sociales, pues tiende a incrementar los valores de arriendos y el valor de las propiedades²BARRON, Kyle, KUNG, Edward and PROSERPIO, Davide (2018). “The Sharing Economy and Housing Affordability: Evidence from Airbnb” SSRN Electronic Journal, p. 27., afectan el mercado residencial, así como la estructura social de las ciudades³DAVIES, Anna, DONALD, Betsy, GRAY, Mia, and KNOX-HAYES, Janelle (2017): “Sharing economies: moving beyond binaries in a digital age” Cambridge Journal of Regions, Economy and Society, Vol. 10, p. 223.. 

Esta nueva realidad ha creado frecuentes conflictos entre los vecinos de edificios. Mientras algunos arriendan sus unidades a través de las plataformas, los residentes permanentes denuncian que la continua rotación de turistas afecta la seguridad de la comunidad, aumentan las molestias por ruidos o fiestas, se genera un uso desproporcionado de espacios comunes, excesiva suciedad, entre otros.

Sobre estos conflictos han debido conocer nuestros tribunales de justicia, en particular, a través de distintos Recursos de Protección. La discusión recae en determinar si la esencia del derecho de propiedad supone que el propietario de una unidad individual puede arrendarla con la frecuencia y por los períodos de tiempo que se estime conveniente, o si por el contrario, el derecho de goce del dueño puede ser lícitamente limitado por las restricciones que imponga el Reglamento de Copropiedad. El problema se presenta porque el uso de aplicaciones para arrendamientos estacionales es una modalidad no regulada en Chile, y los Reglamentos de Copropiedad suelen no contener disposiciones expresas al respecto.

En una primera ocasión, en fallo dividido la Corte Suprema (Rol N° 16.663-2018) resolvió que un Reglamento de Copropiedad que impidiera arrendar por periodos menores a 30 días era ilegal al carecer del necesario sustento legal si los arrendatarios daban a las unidades un uso lícito y habitacional, sin cambio de su destino y excluyendo una finalidad de carácter comercial. Dicha limitación, se señaló, afectaba directamente y en su esencia los atributos que el derecho de dominio. 

Sin embargo, con posterioridad la Corte Suprema ha desarrollado una línea jurisprudencial en torno a considerar ilegal la oferta de departamentos mediante aplicaciones, toda vez que supone un uso comercial de las unidades que se contrapone con el carácter habitacional de los edificios. Además, ésta se asemeja a un destino o giro de Apart Hotel, que sería la definición que más se ajusta a la oferta de hospedaje estacional de las plataformas, el cual suele estar prohibido en los Reglamentos de Copropiedad (Rol N° 8.366-2018). 

Luego, la Corte corrobora su doctrina desarrollando los siguientes criterios: (i) la actividad se contraponen con el carácter y el destino habitacional del edificio pues el Reglamento de Copropiedad prohíbe la destinación de los diversos departamentos al giro de Apart Hotel; (ii) la habitualidad del arriendo por horas o días evidencia la presencia de una finalidad comercial y la ausencia del ánimo para residir o morar, y (iii) la publicidad del servicio a través de medios de comunicación digitales masivos y especializados (Rol N° 20.667-2018).  

Recientemente, en mayo 2021, la Corte haciéndose de estos criterios ha resuelto otro caso similar señalando que “no se puede sino concluir, para los efectos de resolver el presente recurso de protección, que los recurridos infringieron la cláusula vigésima del Reglamento de Copropiedad -uso habitacional- al arrendar las unidades indicadas precedentemente, utilizando al efecto la aplicación Airbnb u otras semejantes, puesto que, ante tales antecedentes, no es posible observar, en principio, los elementos necesarios que permitan calificar de civil tales contratos de arrendamiento” (Rol N° 14.374-2021).

Como se observa, la Corte Suprema ha refrendado una línea jurisprudencial clara en cuanto a considerar ilegal la oferta de departamentos mediante aplicaciones especializadas, interpretándolo como incompatible con el uso habitacional que los Reglamentos de Copropiedad suelen consagrar para los departamentos. 

Con todo, a falta de una norma que regule la materia, es previsible de que con la consolidación de los modelos de negocios digitales y con la sostenida densificación urbana, las Cortes continúen conociendo de conflictos análogos a propósito del uso de aplicaciones para ceder a terceros el uso departamentos. 

Ahora bien, cabe hacer presente que actualmente existe un proyecto de ley (boletín N°
11540-14) que tiene por objeto establecer la nueva ley de copropiedad inmobiliaria, derogando la actual ley N° 19.537 de 1997, y actualizando sustantivamente la estructura y contenido de la normativa vigente. En lo que interesa, si bien el proyecto original no regulaba la relación entre los alojamientos temporales y la utilización de aplicaciones o plataformas digitales, la Cámara de Diputados, en segundo Trámite Constitucional, incorporó la siguiente letra j) al artículo 8 del proyecto que establece los objetos que deberá contener todo reglamento de copropiedad:

“j) Fijar normas concernientes al uso habitacional y comercial de las unidades del condominio, especialmente lo referente a alojamientos temporales y el uso de aplicaciones o plataformas digitales para ello.”.

Del Informe de la Comisión de Vivienda y Urbanismo, en tercer Trámite Constitucional, se observa que la intención con esta disposición fue recoger el criterio que la Corte Suprema ha elaborado al respecto y evitar conflictos entre copropietarios y residentes a propósito de una situación desregulada. Sin embargo, los Senadores acordaron que la redacción actual es confusa pues, entre otras cosas, podría interpretarse como una prohibición de arrendar, por lo que se decidió que dicha enmienda fuera rechazada en la instancia para que la Comisión Mixta pudiera mejorarla para asegurar su efectiva y operatividad. 

La dificultad para consolidar un texto que admita un equilibrio entre el legítimo derecho de arrendar lo propio y el necesario resguardo de la tranquilidad de los copropietarios y el uso de bienes comunes, pareciera radicar con la definición en materia de arriendo del concepto de “destino habitacional”. 

De esta manera, resulta conveniente concentrar los esfuerzos más que en la regulación de las plataformas, en determinar qué extensión temporal y frecuencia de los arriendos supone una infracción a dicho uso, y en consecuencia, implicaría un uso comercial. Delimitar lo anterior en el Reglamento de Copropiedad objetivaría un concepto que hasta el momento las Cortes han debido calificar mediante la ponderación de los hechos de cada caso en base un proceso de interpretación, o analogía con la figura del Apart Hotel. 

En otras palabras, pareciera razonable uniformar los Reglamentos de Copropiedad en el sentido que fijen la extensión mínima de tiempo permitido para los arriendos de las unidades de destino habitacional, e incluso si se prefiere su frecuencia, y no enfocarse únicamente en los medios a través del cual se publicitan de las unidades (sean digitales o físicos). Lo anterior, porque el mero uso de plataformas digitales para ofrecer una vivienda no supone per se la habitualidad que distingue a un giro comercial, y que en consecuencia, se contrapone con un uso habitacional caracterizado por un ánimo para residir o morar. 

Más allá de la técnica legislativa por la que se opte en la Comisión Mixta, y si bien los impactos de las plataformas digitales en las comunidades supera con creces el ámbito de la Ley de Copropiedad, parece adecuado y oportuno que al menos en el proyecto de ley se intenten prevenir los conflictos que las Cortes han debido conocer a propósito del uso de las nuevas tecnologías en materia de arriendos de corto plazo.

* Jorge Tisné Niemann es Doctor en Derecho y Magíster en Investigación Jurídica, Universidad de los Andes de Chile. LLM en Innovación, Tecnología y el Derecho, Universidad de Edimburgo, Escocia. Asociado Senior en el área de Tecnología de la Información, Medios y Protección de Datos en Jara del Favero Abogados.