Regularizar la pequeña propiedad raíz

Camila Cortés.

El 25 de septiembre pasado se publicó la Ley N° 21.108, que tiene como objetivo mejorar la protección de los derechos que un tercero pueda tener sobre un inmueble, a fin de que no resulten perjudicados con la regularización de la pequeña propiedad raíz.

El Decreto Ley N°2.695 ha sido objeto de intenso debate, pues permite que personas que sean poseedores materiales de inmuebles no superiores a cierto avalúo, pero que carezcan de título inscrito, puedan acceder a un título ajustado a Derecho, reconociéndoseles de esa forma la calidad de poseedores regulares, a fin de que, en definitiva, puedan llegar a adquirir el dominio del inmueble por prescripción.

Y ello ocurriría aunque otras personas tuvieran inscripciones a su nombre, que no hubieran sido materialmente canceladas.

En definitiva, y este es elemento central de la crítica, el procedimiento que contempla el D.L. N° 2.695 puede conducir a que el legítimo propietario de un bien raíz legalmente inscrito a su favor sea privado del dominio, en beneficio de otro que sólo detenta su posesión material.

Por cierto, a la vista de dicho riesgo, el D.L. N° 2.695 contempla normas que pretenden proteger los legítimos derechos de terceros, quienes pueden impugnar la solicitud o la inscripción practicada a nombre de quien presentó la petición de regularización, ejerciendo los derechos que el propio decreto ley contempla.

Antes de la entrada en vigencia de la nueva ley, los terceros podían oponerse dentro del procedimiento que se sigue ante el Ministerio de Bienes Nacionales, recién una vez realizada la segunda publicación en un periódico de circulación de la región pertinente, y dentro del plazo de 30 días hábiles.

Además, una vez practicada la inscripción a nombre del peticionario, los terceros podían ejercer las acciones de dominio pertinentes dentro del plazo de 1 año contado desde la inscripción del inmueble.

Por último, en el caso de no ejercer las referidas acciones dentro de plazo, sólo se podía solicitar una indemnización correspondiente al valor del predio, durante los 5 años contados desde la nueva inscripción.

Se ha sostenido que dichas normas protectoras de los derechos de terceros han sido insuficientes. Frente a tal insuficiencia, la vía más frecuente que han utilizado quienes han visto vulnerado su derecho de propiedad, es la de recurrir de inaplicabilidad por inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional.

Teniendo en cuenta este panorama, la Ley N° 21.108 incorporó modificaciones para robustecer los mecanismos de protección de terceros que detenten igual o mejor derecho que el solicitante que ha incoado el procedimiento de saneamiento de la pequeña propiedad raíz.

Para ello se impuso la exigencia de acompañar a la solicitud un certificado de informaciones previas expedido por la Dirección de Obras Municipales; se aumentó el plazo de oposición de 30 a 60 días hábiles; la oposición podrá presentarse desde el momento en que se acoja la solitud a tramitación; y, finalmente, se aumentó a 2 años el plazo para deducir acciones de dominio.

Estas modificaciones evidentemente mejoran la posición de terceros ante el procedimiento de regularización de la pequeña propiedad raíz. Sin embargo, parece ser posible argumentar que ellas no son suficientes para configurar una protección eficaz en esta materia, pues un mero aumento de plazos u otras modificaciones menores, como las recién señaladas, pueden resultar insuficientes para impedir despojos de legítimos propietarios, vulnerando lo prescrito por nuestra legislación civil, en cuanto a que la inscripción de un inmueble constituye garantía, requisito y prueba de la posesión.

En definitiva, la modificación legal comentada, pese a apuntar en la dirección correcta, no pondrá fin al debate acerca del rol que juega el DL 2695 en el sistema de propiedad inmobiliaria vigente en Chile, siendo el gran tema pendiente la estructuración de un sistema de posesión de inmuebles que logre conciliar la seguridad jurídica que proporciona la inscripción del inmueble con la necesidad de que el Derecho incentive la productividad de los inmuebles en manos de quienes efectivamente detentan su posesión material.

 
* Camila Cortés Carrasco estudió en la U. Adolfo Ibáñez y es abogada asociada del Estudio Garnham Abogados, donde concentra su práctica en litigación civil, comercial y https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrativa.