Sobretasa y errores en la valorización de inmuebles por el SII y sus efectos tributarios en el giro inmobiliario y agrícola

Por Lisandro Serrano* y Gonzalo Vicencio** 

Mucho se ha hablado de la difícil situación que deben enfrentar los adultos mayores por el cobro excesivo de contribuciones en una etapa de la vida en donde sus ingresos son menores. Situación que también afecta a otros grupos de contribuyentes, para los que el impuesto territorial se ha convertido en un gravamen excesivo e injusto, producto, en muchos casos, de una sobrevalorización fiscal de los inmuebles. Pero en esta columna queremos hacer presente una situación derivada de la anterior que está afectando muy importantemente a empresas y contribuyentes que han decidido invertir en bienes inmuebles.

En el último tiempo, diversas empresas y contribuyentes han detectado inconsistencias en el mecanismo de cálculo utilizado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) para la valorización de ciertos inmuebles. Estas situaciones, si bien pueden tener distintas causas, ha generado un impacto tributario real que merece ser analizados.

En particular, se ha observado que desde el año 2022 el SII, para efectos del avalúo fiscal de los bienes raíces, ha realizado ajustes tanto a las metodologías usadas para asignar valores por mt2 y Há, como también en la asignación de la calidad de las construcciones, incorporando en el avalúo fiscal de los inmuebles criterios técnicos que elevan artificialmente el valor fiscal de los inmuebles, castigando aleatoriamente situaciones urbanas o de constructibilidad que muchas veces son requisitos técnicos para el desarrollo de la actividad económica de su titular.

Estos cambios han elevado significativamente las tasaciones fiscales, superando éstas, en muchos casos, el valor de mercado, transgrediendo el “factor de distancia o seguridad” (factor utilizado por el SII para que el avalúo fiscal de los inmuebles no sobrepase el 60% del valor de mercado observado) transparentado por SII hace unos días atrás. Esto ha traído como consecuencia inmediata un aumento del avalúo fiscal, lo que se traduce en un incremento del monto a pagar por concepto de contribuciones de bienes raíces.

Más allá de lo ya señalado, esta sobrevaloración fiscal genera un efecto adicional del que poco se ha comentado en los últimos días: el incremento sostenido del número de contribuyentes afectados por la denominada “sobretasa al impuesto territorial”, tributo creado por la Ley N° 21.210 en el año 2020 y cuya carga se incrementó a partir del año 2023. Esta sobretasa aplica a aquellos contribuyentes cuyo avalúo fiscal total —considerando todos sus inmuebles— exceda las 670 Unidades Tributarias Anuales (UTA), lo que actualmente equivale a aproximadamente a 550 millones.

Como se ha podido observar en la práctica, el efecto combinado de una metodología de valorización discutible y poco clara y la falta de una revisión adecuada a dicha valorización, puede generar impactos tributarios desproporcionados que afectan de manera importante a contribuyente que concentran su patrimonio y/o inversiones en activos inmobiliarios y/o agrícolas; quedando esta actividad económica en una situación desmejorada respecto de otras que no contemplan este tipo de gravamen adicional (por ejemplo, la inversión en instrumentos financieros o en acciones).

Lo anterior hace deseable el contar con mayores instancias de revisión técnica y administrativa del avalúo, especialmente cuando los cambios en la valorización de los inmuebles tienen consecuencias tributarias relevantes adicionales a hecho, ya complejo, de elevar el impuesto territorial. Esto permitiría ajustar eventuales desalineamientos con la realidad económica y proteger el principio de equidad tributaria.

El análisis técnico, oportuno y sin sesgos sobre este tipo de situaciones contribuiría a generar un sistema tributario más coherente, legítimo y alineado con los principios constitucionales que lo sustentan.

Lisandro Serrano*, abogado socio de Estudio Serrano

Gonzalo Vicencio**, socio fundador de MAMD