CS envía al Senado informe sobre proyecto que modifica ley de arrendamiento

Reunido el tribunal pleno de la Corte Suprema –el lunes 2 de septiembre recién pasado– analizó por tercera vez una iniciativa legal que busca modificar las normas sobre arrendamiento de predios urbanos. Informe que fue remitido al Senado el miércoles 4, con el parecer del máximo tribunal sobre el proyecto de ley que busca facilitar la recuperación de los inmuebles arrendados ante el no pago de la renta y solucionar las deudas de servicios generadas por el arrendatario.

“En efecto, no parece acertado instar por la forma de notificación propuesta, puesto que, al no exigir las búsquedas del demandado por ministro de fe en el predio que se afirma arrendado ni la subsecuente resolución judicial autorizándola, se elimina la obtención de información acerca de la efectividad del supuesto de la notificación (que el demandado se encuentra en condiciones, más o menos próximas, de tomar conocimiento del juicio) y se suprime toda posibilidad de control judicial de la misma. Así, por ejemplo, se pierde la oportunidad que se informe al tribunal el hecho que el demandado abandonó el inmueble o que no lo habita o reside, que resulta relevante en el proceso para advertir la concurrencia de situaciones que autorizarían, en vez de seguirse un contencioso, la restitución sin forma de juicio si fuere de interés del demandante (artículo 6°, inciso segundo, Ley N° 18.101), o bien de casos en que, en realidad, no hay forma alguna que el demandado tome conocimiento del juicio por haber procedido a la restitución -dado que lo demandado no es la restitución, sino el solo cobro de la renta”, sostiene el informe.

El oficio agrega que: “Por lo tanto, si lo que se pretende es la celeridad del acto de notificación, parece mejor que la ley faculte al ministro de fe, constatados los hechos que la hacen procedente, notificar sin necesidad de nueva orden del tribunal, tal como en materia laboral (artículo 437 del Código del Trabajo), postergando para la audiencia la discusión sobre su validez, de manera de conciliar adecuadamente el interés por la pronta respuesta jurisdiccional y las garantías procesales; regla de notificación que posee la ventaja, en términos de igualdad de trato, que puede aplicarse al arrendador o arrendatario del demandado”.

“El proyecto hace responsable al arrendador que solicitó en forma dolosa el lanzamiento provisorio de los perjuicios que se ocasionen. Para tales efectos, dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la sentencia que rechazó la demanda o que le puso término al juicio, el demandado podrá requerir la declaración al tribunal que conoció del juicio. En tal caso, se deberá citar a audiencia, que debe realizarse dentro de quinto día hábil de notificada la resolución y a la cual las partes deberán acudir con todos sus medios de prueba. La sentencia que acoja o rechace la solicitud de declaración será apelable sólo en el efecto devolutivo”, añade.

Lanzamiento provisional
Respecto de la declaración de solicitud dolosa de lanzamiento provisional e indemnización de perjuicios, el pleno de ministro considera que la exigencia de acreditar la actuación dolosa del demandante implicará imponer al demandado severas dificultades probatorias.

“Una vez declarada la existencia de dolo, dentro de los seis meses siguientes se podrá demandar indemnización de perjuicios mediante procedimiento sumario, en el cual el tribunal se deberá limitar a establecer la existencia de los perjuicios y su monto. Los plazos fijados para solicitar la declaración de existencia de dolo y para demandar indemnización de perjuicios son de caducidad, por lo que al cumplirse se extinguen los derechos respectivos sin necesidad de declaración previa”, plantea.

“En primer lugar, se observa que la exigencia de acreditar la actuación dolosa del demandante implicará imponer al demandado severas dificultades probatorias, propias de un aspecto eminentemente subjetivo e intencional de aquél factor de atribución. En segundo lugar, la imprecisión que ofrece la articulación del lenguaje del proyecto (‘medida solicitada de forma dolosa’) no permite aclarar si aborda únicamente hipótesis de solicitudes inspiradas en el solo ánimo de causar daño al demandado o si comprende también casos en que se emplean medios que persiguen generar error en el tribunal (demandas que omiten hechos que debilitarían la plausibilidad de la pretensión o la aportación de medios de prueba falsos o fraudulentos)”, afirma el informe.

“En tercer lugar –continúa–, no queda clara la extensión de los perjuicios de la declaración en cuestión, esto es, si cubrirá todos los perjuicios resultado del dolo de la solicitud -directos o también indirectos, previstos o también imprevistos-, aspecto relevante con las reglas especiales de extinción por caducidad”.

Asimismo, el oficio sostiene que “no puede soslayarse que la propuesta de radicar la declaración en el mismo tribunal que decretó el lanzamiento provisorio, permite anticipar una baja probabilidad de que sea acogida, especialmente si se considera que estará en examen no solo el contexto de la solicitud de lanzamiento provisorio, sino que el mérito que poseía y la suficiencia de los antecedentes que se hicieron valer en su momento”.

“En último lugar, la dualidad de procesos en los cuales se deberá acreditar en primer término el dolo y luego el daño, posterga y obstaculiza los derechos del arrendatario, quien se verá expuesto a mayores tiempos de tramitación y costos asociados a la litigación, lo cual va en contra del principio de economía procesal y de la tutela judicial efectiva”, concluye.
Ver informe en PJUD (PDF)