Confianza legítima en la autoridad y Derechos Adquiridos: Supremazo a favor de la inversión inmobiliaria

Por Marcelo Alarcón *

En fallos recientes, la Excma. Corte Suprema rechazó un recurso de apelación (protección) y dos recursos de casación en el fondo, deducidos por la Municipalidad de Las Condes y algunos vecinos de la misma comuna, en contra de sentencias de la I. Corte de Apelaciones de Santiago, alegando que el proyecto inmobiliario “Vespucio 345” de Inmobiliaria Nueva El Golf SpA sobrepasaría los límites de constructibilidad autorizados por la normativa urbana aplicable, ya que la superficie real del predio es menor a aquella que establece el respectivo permiso de edificación y su modificación.

Antecedentes del Caso

Con ocasión del desarrollo del proyecto inmobiliario denominado “Vespucio 345” (“Proyecto Vespucio 345”), el año 2015 Inmobiliaria Nueva El Golf SpA (en adelante la “Inmobiliaria”) adquirió 7 inmuebles ubicados en la Comuna Las Condes, Región Metropolitana.

Luego, mediante Resolución N°57 de fecha 4 de noviembre de 2015 de la Directora de Obras Municipales de Las Condes (la “Resolución de Fusión”) se aprobó la fusión de los inmuebles, y se precisó una superficie resultante del inmueble fusionado de 7.505,21 metros cuadrados.

Posteriormente, con fecha 21 de marzo de 2016, la Directora de Obras Municipales de Las Condes (“DOM”) otorgó el Permiso N°31 (el “Permiso de Edificación”) que autorizó la construcción de un conjunto armónico con una superficie total de 63.086,07 metros cuadrados, ubicado en el Inmueble Américo Vespucio N°345, dejando constancia que la obra que se aprobó se acogió a las disposiciones especiales de conjunto armónico y, en particular, bajo condición dimensión letra a), numeral 1 del Artículo 2.6.4. de la OGUC¹Artículo 2.6.4. Para los efectos previstos en los artículos 107, 108 y 109 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, se considerará que un proyecto tiene la calidad de Conjunto Armónico, cuando cumple con alguna de las condiciones que se señalan a continuación y con las exigencias que para cada caso se establecen, sin perjuicio de lo prescrito en los artículos 2.6.15. y 2.6.16. de este mismo Capítulo:

1.- Condición de dimensión:

a) Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5 veces la superficie predial mínima establecida por el Plan Regulador respectivo, siempre que la superficie total no sea inferior a 5.000 m2.; b) Estar emplazado en un terreno que constituya en sí una manzana existente, resultante o no de una fusión predial, cualquiera sea la superficie total de ésta; c) Estar emplazado en un terreno resultante de una fusión predial, conforme al artículo 63 del D.F.L. Nº 458, de Vivienda y Urbanismo, de 1975, siempre que su superficie no sea inferior a 2.500 m2..

De conformidad a lo dispuesto en la referida letra a), numeral 1, del Artículo 2.6.4. de la OGUC, y teniendo en consideración que la “subdivisión predial mínima” del Plan Regulador respectivo es de 1.500 metros cuadrados, la “condición dimensión” para que el Proyecto Vespucio 345 pudiera acogerse a las disposiciones especiales²Artículo 2.6.5. Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refieren las letras a) o b) del número 1. del artículo 2.6.4., podrán exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo.

Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refiere la letra c) del número 1. del artículo 2.6.4., podrán exceder hasta en un 30% el coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo. de “conjunto armónico” fue tener una superficie superior 7.500 metros cuadrados, la cual, de acuerdo de la Resolución de Fusión correspondía específicamente a 7.505,21 metros cuadrados.

Luego, mediante Resolución N°621 de 14 de noviembre de 2016 de la DOM (la “Resolución de Modificación”), se autorizó la modificación de la superficie edificada del proyecto a 67.036, 6 metros cuadrados.

Reclamaciones de Ilegalidad e Invalidación de la DOM

El año 2017, 5 vecinos de Las Condes presentaron reclamaciones de ilegalidad en contra la Municipalidad ante la I. Corte de Apelaciones de Santiago. Dichas reclamaciones buscaban invalidar el Permiso de Edificación y la Resolución de Modificación. En un principio la Municipalidad se opuso a los reclamos de ilegalidad, pero posteriormente se allanó.

Sin perjuicio de lo anterior, la I. Corte de Apelaciones de Santiago igualmente rechazó las reclamaciones de ilegalidad, por lo que tanto los vecinos como la Municipalidad dedujeron sendos recursos de casación en el fondo, conocidos bajo el rol de ingreso 4143-2019 de la Excma. Corte Suprema.

Paralelamente, en mayo de 2018, la Municipalidad inició un procedimiento https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrativo de invalidación de la Resolución de Modificación y decretó la paralización de las obras del Proyecto Vespucio 345. En razón de lo anterior, la Inmobiliaria recurrió de protección ante la I. Corte de Apelaciones de Santiago, quien acogió el recurso, por lo que la Municipalidad dedujo recurso de apelación en contra de esta última resolución, conocido bajo el rol de ingreso 20.741- 2019 de la Excma. Corte Suprema.

La argumentación medular de los recursos de casación y de la apelación (protección) se sustenta en que se detectó que la superficie del inmueble fusionado, donde se emplaza el Proyecto Vespucio 345, es menor a aquella que establecen el Permiso de Edificación y la Resolución de Modificación. La superficie real del predio fusionado es de hecho menor a 7.500 metros cuadrados³Condición dimensión letra a), numeral 1 del Artículo 2.6.4. de la OGUC., por lo que el proyecto en cuestión⁴67.036, 6 metros cuadrados a construirse según la Resolución de Modificación. sobrepasaría los límites de constructibilidad autorizados por la normativa para la aplicación del beneficio asociado a conjunto armónico, en su condición de dimensión⁵Hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo de acuerdo al artículo 2.6.5 de OGUC en relación a Letra a), numeral 1, Artículo 2.6.4. de OGUC..

Actos Propios de la Autoridad

La Excma. Corte Suprema rechazó los recursos de casación en virtud de que la superficie del predio fusionado, donde se emplaza el Proyecto Vespucio 345, fue debidamente establecida por la misma DOM en la Resolución de Fusión, y que además fue ratificada por distintos actos de la misma Municipalidad, que el plano de fusión de los lotes fue inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, sin reparos, y que el mismo abogado de la Municipalidad compareció en estrados reconociendo que la DOM revisó e hizo observaciones a los planos presentados por la Inmobiliaria para la fusión de los lotes⁶Corte Suprema, 13 de enero de 2020, fallo en causa Rol 4.143-2019. Considerando Noveno, último párrafo..

La Excma. Corte Suprema concluye que “Tal acto https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrativo mediante el que se aprobó la fusión de los predios, anterior a los impugnados, se erige en una garantía de certeza jurídica para el https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrado en tanto gozan de “una presunción de legalidad, de imperio y exigibilidad frente a sus destinatarios, desde su entrada en vigencia”, como lo dispone el artículo 3° de la Ley N° 19.880”⁷Corte Suprema, 13 de enero de 2020, fallo en causa Rol 4.143-2019. Considerando Décimo..

Derechos Adquiridos

La Excma. Corte Suprema reconoció que la estabilidad en materia de inversiones descansa en la presunción de legalidad de los actos de la autoridad, y la confianza legítima de los https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrados en que las decisiones de autoridad no serán posteriormente modificadas:

“De esta forma la estabilidad de la inversión particular descansa en el análisis de la autoridad, circunstancia que se encargó de precisar y reglamentar expresamente el legislador, remarcando los conceptos generales de presunción de legalidad, confianza legítima y hecho propio de la autoridad https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrativa. Tanto es así que el artículo 119, para evitar cualquier interpretación, consignó en términos imperativos que toda obra de edificación deberá ejecutarse ´con sujeción estricta a los planos, especificaciones y demás antecedentes aprobados por la Dirección de Obras Municipales´”⁸Corte Suprema, 13 de enero de 2020, fallo en causa Rol 20.741- 2019. Considerando Séptimo, párrafo cuarto..

La Excma. Corte Suprema concluye que en el caso de marras se ha visto conculcada la garantía constitucional de igualdad ante la ley toda vez que la Municipalidad, mediante la invalidación de la Resolución de Modificación, lo que está haciendo en la práctica es modificar indirectamente la superficie del predio fusionado, la que a su vez ya fue revisada y aprobada por un acto https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrativo terminal que es la Resolución de Fusión, lo que implica manifiestamente una discriminación arbitraria en contra de la Inmobiliaria respecto de otros https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrados⁹Corte Suprema, 13 de enero de 2020, fallo en causa Rol 20.741- 2019. Considerando Décimo Tercero..

Somos de la opinión que el análisis de la Excma. Corte Suprema es armónico con los principios del derecho https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrativo y, por sobre todo, las garantías constitucionales del derecho de propiedad, y la igualdad ante la ley. “Quienes de buena fe han adquirido derechos en razón de actos https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrativos viciados se encuentran protegidos y amparados por el derecho de propiedad que les reconoce el art. 19 N° 24 de la Constitución Política de la República y que les asegura art. 20 inciso 1°”¹⁰Soto Kloss, Eduardo. Derecho Administrativo, bases fundamentales, Tomo II, Ed. Jurídica de Chile, Santiago, 1996. Página 208..

No es aceptable que se pretenda invalidar actos https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrativos terminales, y de paso afectar derechos adquiridos por terceros. Lo anterior es aún más repudiable si la misma autoridad que pretende invalidar un acto https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrativo, previamente ha intervenido y ejecutado actos positivos en el otorgamiento de los derechos que posteriormente impugna. “No debe perderse de vista que tras la invalidación lo que hay es el propio error de la Administración en la apreciación y aplicación del Derecho en un acto https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrativo concreto”¹¹Bermúdez Soto, Jorge. El principio de confianza legítima en la actuación de la https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistración como límite a la potestad invalidatoria, Revista de Derecho Vol. XVIII – N° 2 – Diciembre 2005 Páginas 83-105. La confianza en los actos de autoridad, y la igualdad de trato por parte de ésta hacia los https://estadodiario.com/wp-content/uploads/2018/02/im4-1.jpgistrados, son determinantes en la estabilidad de los mercados y en la promoción de la inversión.

* Marcelo Alarcón es Coordinador del Área Resolución de Conflictos en Dentons Larraín Rencoret. Abogado por la Universidad Adolfo Ibáñez y LL.M. de Melbourne University, es también profesor de Derecho de la Información en la Facultad de Derecho UAI. Su práctica se enfoca en la resolución de conflictos en materia civil y comercial, así como proyectos de infraestructura y energía.