Por Bárbara Castro C.*
Durante 2025, el Impuesto Territorial estuvo en el centro del debate público, con cuestionamientos técnicos e incluso intentos de postergar el reavalúo no agrícola, atendido su impacto y las dificultades reales de los contribuyentes para comprender y discutir sus avalúos.
Finalmente, el proceso siguió su curso y ya fue publicada la Resolución Exenta N° 209 del SII, que fija los valores y definiciones técnicas aplicables al reavalúo de bienes raíces no agrícolas, vigente desde 2026 y por los próximos cuatro años.
Al compararla con la resolución del reavalúo anterior (2022), se advierten algunos cambios relevantes, pero también continuidades problemáticas.
- Simplificación normativa
La Resolución 209 reduce el número de anexos y concentra definiciones técnicas que antes estaban desagregadas. Si bien esto puede leerse como un esfuerzo de orden, tiene un costo relevante: se reduce la trazabilidad del cálculo del avalúo para el contribuyente, dificultando su verificación y discusión.
- Tasación de terrenos
El Anexo N° 1 incorpora una explicación inicial del concepto de “área homogénea”. No obstante, persisten vacíos relevantes: no se transparenta el método de delimitación ni la ponderación efectiva de los factores que determinan el valor final del terreno, impidiendo reconstruir el avalúo individual.
- Tasación de construcciones
Se elimina el ajuste por altura aplicado al valor del terreno, reemplazándolo por un nuevo factor para construcciones tradicionales de siete o más pisos, y se suprime el factor comunal.
Sin embargo, el problema estructural se mantiene: la clasificación de calidad sigue dependiendo de guías técnicas internas no plenamente contrastables – pues casi nunca entregan el informe técnico respectivo-.
- El “factor de seguridad”
En el Considerando 5 de la Resolución 209 —no en los anexos— el SII introduce un “factor de seguridad” de aplicación nacional, señalando que el objetivo del reavalúo es fijar valores fiscales equivalentes, en promedio, al 60 % de los valores de mercado analizados.
Este punto es novedoso y relevante, pues por primera vez el SII explicita un estándar porcentual y reconoce que el avalúo fiscal no debe equipararse al valor comercial.
Sin embargo, dicho 60 % no constituye una regla individual ni una garantía exigible, sino un criterio promedio y declarativo, que no se incorpora como parámetro verificable en la fórmula de cálculo ni permite comprobar su cumplimiento en un caso concreto.
El estándar se declara, pero no se transforma en un instrumento de control.
En definitiva, se avanzó en la explicitación de criterios, pero no en el control efectivo del acto administrativo.
El Impuesto Territorial es, por definición, una zona de intersección entre el Derecho Tributario y el Derecho Administrativo, y es precisamente en ese cruce donde hoy se advierten las principales debilidades del sistema.
Desde ambos enfoques, el problema persiste:
- el avalúo individual carece de una motivación suficiente,
- el acto administrativo no es plenamente controlable,
- subsiste una asimetría técnica estructural entre la autoridad y el contribuyente,
- y la posibilidad real de contradicción —incluso a través de la RAV— se ve seriamente limitada, al no existir una fundamentación técnica individualizada que permita al contribuyente comprender el razonamiento decisorio y controvertir eficazmente la decisión administrativa que pretende impugnar.
Mientras el avalúo no sea plenamente verificable, la discusión deja de ser técnica y se transforma en un acto de confianza forzada en la autoridad.
Ese, a mi juicio, sigue siendo el debate de fondo que este nuevo reavalúo no logra resolver.
Los leo.
*Bárbara Castro C.
Abogada especialista en Impuesto Territorial.
