Parcelación de loteos rurales, ¿cambios en las reglas del juego o aclaración de normativa?

*Julio H. Cruz Cortés

En estos últimos años, se han dictado dos fallos importantes para la industria inmobiliaria, específicamente para los denominados proyectos de “parcelas de agrado” en loteos o subdivisiones de predios rurales.

El primero de dichos fallos fue dictado el año 2020 por nuestra Excma. Corte Suprema, conociendo un recurso de protección deducido por el desarrollador del proyecto en contra de la Contraloría Regional de Los Ríos, por la emisión del Dictamen N° 203 de 15 de enero de 2020, que declaró que trece permisos de edificación otorgados a la recurrente por la Municipalidad de Panguipulli para construir en suelo rural se encontrarían en situación irregular. Según el dictamen, se requiere del cambio de uso de suelo conforme al procedimiento establecido en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, en el que se exigen informes previos favorables del SAG, Seremis de Vivienda y Agricultura, y como se dirá más adelante, de una calificación de impacto ambiental, por parte del Servicio de Evaluación Ambiental (SEA).

El denominado caso “Panguipulli” motivó que, mediante una moción patrocinada por la Senadora Muñoz y los Senadores Latorre, De Urresti, Montes y Sandoval, ingresaran un proyecto de ley –en primer trámite constitucional desde septiembre de 2021- dado que existirían “deficiencias del sistema normativo que busca regular las divisiones, parcelaciones y fiscalizaciones de construcción de nuevos núcleos urbanos en terrenos rurales”. Señalan que “el Decreto N°3.516 busca regular los procesos de división de predios rústicos, siempre cautelando que dichos suelos mantengan la aptitud agrícola, ganadera o forestal. En la actualidad, la industria inmobiliaria logró ajustar sus proyectos y vulnerar el espíritu del citado decreto al lotear terrenos rurales simulando que continúan teniendo fines rústicos, aunque en realidad sus usos son habitacionales. Esta situación hace necesario fortalecer el Decreto N°3.516 y aumentar el estándar exigido para corroborar que el uso del suelo mantenga su función agrícola”.

El segundo fallo, es reciente. Con fecha 7 de marzo de 2022, el Tercer Tribunal Ambiental de Valdivia, dictó sentencia en el denominado caso “Santa Amalia” y en ella se establece –en síntesis– que los desarrolladores inmobiliarios o dueños de loteos rurales deben requerir, en forma previa a la subdivisión y comercialización, un pronunciamiento sobre impacto ambiental a través de una solicitud de pertinencia en el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, conforme a lo dispuesto por el artículo 8° de la Ley N° 19.300, sobre Bases Generales del Medio Ambiente, que establece que “los proyectos o actividades señalados en el artículo 10° de la misma Ley, sólo podrán ejecutarse o modificarse previa evaluación de su impacto ambiental”. Esta sentencia ha sido objeto de un Recurso de Casación en la forma y en el fondo, que previa calificación de admisibilidad por nuestra Corte Suprema, nos permitirá conocer el real alcance de las normas que regulan este tipo de desarrollos y si, en definitiva, se requerirá o no del ingreso al sistema de evaluación de impacto ambiental.

Ambos fallos vienen a sentar un precedente importante para la industria y entregar certeza jurídica respecto de un tema que genera controversias, atendida la interpretación que se ha dado a la normativa vigente. En efecto, ambos fallos –uno aún en revisión por nuestra Corte Suprema– vienen a entregar directrices que deben considerar los desarrolladores inmobiliarios al momento de subdividir y, posteriormente, comercializar las denominadas “parcelas de agrado”, incorporando estas exigencias normativas en el desarrollo y ejecución del proyecto, a fin de evitar que sean traspasadas a los compradores finales.

Sumado a lo anterior, con fecha 10 de marzo pasado, el Servicio de Impuestos Internos mediante Oficio N° 826, ha interpretado que la venta de este tipo de inmuebles está gravada con IVA por comprender construcciones. En efecto, concluye el servicio que “de este modo, habiendo construcciones (por ejemplo, caminos interiores, instalación de tendido eléctrico, instalación de las obras y equipos necesarios para el suministro de agua) comprendidas dentro de los inmuebles que se enajenarán, de las cuales el comprador del terreno se hace dueño o co-dueño, las operaciones que se realizarán tendrán la naturaleza de venta inmuebles construidos para efectos de la LIVS, quedando por tanto gravadas con IVA”.

Claramente, estos últimos pronunciamientos e interpretaciones a la normativa vigente deberán ser tenida en cuenta al momento de desarrollar un proyecto inmobiliario que comprenda un loteo o subdivisión en sectores rurales.

*Julio H. Cruz Cortés, socio García Nadal & Cía.