Sergio Guzmán Silva*
En el desarrollo de proyectos productivos pocas cosas son tan importantes como la certeza: saber con qué reglas se juega, qué riesgos existen y qué tan firmes y resilientes son los permisos y autorizaciones que se obtienen. En Chile, esa certeza depende de forma importante de la planificación territorial, que define qué actividades pueden instalarse en un lugar, y cuáles no. Pero, ¿qué pasa cuando los instrumentos de planificación territorial cambian?
Hoy los planes reguladores —los instrumentos que fijan la zonificación del suelo— están en plena expansión y revisión. Hay cientos en vigencia y otros tantos en trámite de aprobación o modificación. La tendencia es clara: cada vez se restringen más los espacios disponibles para industrias, y, al mismo tiempo, se reduce el nivel de riesgo permitido para las que aún se autorizan. Dicho de otro modo, la planificación se está inclinando por excluir a las industrias calificadas como molestas, contaminantes o peligrosas de sus áreas normadas.
El problema es que esas industrias son esenciales. Proveen insumos críticos para la vida diaria y deben estar cerca de los centros urbanos y de transporte por razones logísticas, económicas y laborales. Moverlas a la ruralidad, o expulsarlas del territorio normado, no siempre es viable, ni menos conveniente.
Aquí aparece la figura del “congelamiento”. Se trata de una regla que protege a quienes ya operan conforme a derecho cuando cambia la normativa. Si un nuevo plan regulador declara incompatible una actividad previamente autorizada, el congelamiento permite que esa industria continúe funcionando, aunque no pueda expandirse salvo para mitigar impactos ambientales o mejorar sus instalaciones. La lógica es simple: quien invirtió cumpliendo las reglas no puede quedar desprotegido por un cambio sobrevenido.
Este mecanismo será cada vez más relevante en un escenario donde la planificación urbana avanza rápido y el espacio para actividades productivas se estrecha. Da estabilidad regulatoria, permite amortiguar los efectos de nuevas restricciones y otorga un horizonte más claro para inversionistas y desarrolladores.
A futuro, convendría reforzar esta herramienta: precisar mejor sus alcances, definir un procedimiento transparente para eventuales traslados de industrias y ampliar los plazos mínimos para reubicarlas, que hoy resultan demasiado breves. Eso daría mayor seguridad a proyectos intensivos en capital y con largos ciclos de implementación.
En definitiva, el congelamiento no es un mero tecnicismo normativo. Es un resguardo práctico frente a la volatilidad regulatoria, un punto de equilibrio entre el derecho a planificar la ciudad y la necesidad de mantener la actividad productiva. Para las industrias y los proyectos de inversión, conocerlo y considerarlo puede marcar la diferencia entre la incertidumbre y la certeza.
*Sergio Guzmán Silva. Socio en González y Guzmán Abogados.
