Ley de arriendo y su evolución en 40 años

Si bien no han sido muchos los proyectos que han reformado los contratos de arriendo en Chile, el enfoque de la normativa que regula esta materia ha cambiado para adoptar estándares internacionales.

Es por esto que desde 2006 el gobierno de turno –y sus sucesores– han emitido diversos documentos regulatorios que han guiado la implementación de las normas internacionales de información financiera.

Recientemente, se anunciaron cambios que afectarán los contratos de arriendo en Chile : a comienzos de 2019, las actuales normas internacionales de información financiera (NIIF16) serán reemplazadas por la norma internacional de contabilidad (NIC17).

Quisimos hacer una revisión de los principales cambios que ha tenido la ley arriendo en nuestro país. A continuación te presentamos una breve línea de tiempo con los principales sucesos.

Algunas consideraciones

Según la reseña de la Biblioteca Nacional del Congreso la ley N° 18.101 es una norma que “regula los arriendos en sectores urbanos –bienes raíces– y establece cómo opera el término anticipado de los contratos”.
La norma no incluye a los predios superiores a una hectárea, ni destinados o usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
Tampoco se aplica a los inmuebles fiscales, viviendas que se arriendan amobladas por menos de tres meses para fines de descanso o turismo, ni a los hoteles o residenciales, estacionamientos, ni rige para las viviendas que se arriendan con promesa de venta, sistema conocido como de leasing.

1975

Con la justificación de que la anterior normativa adolecía de diversos vacíos que generaron una crisis en las relaciones contractuales que intervienen en el arriendo, entre otras razones, se promulgó el decreto de ley 964 arrendamientos de bienes raíces urbanos “para superar los problemas que afectaban a los usuarios de dichos inmuebles”, esto con el finde establecer “los principios de equidad, justo equilibrio y dinamismo que conduzcan a una adecuada relación de los legítimos derechos y deberes de arrendadores y arrendatarios”.
Cambios que incorporó:
-Los artículos contenidos en esta normativa, fueron orientados a establecer una política de gobierno consecuente con el principio de libertad y autonomía de los ciudadanos en sus relaciones socio-económicas. Por otro lado, también adopta resguardos jurídicos y sanciones.
-Adicionalmente, se define que el ámbito de aplicación de la normativas, rentas y garantías y normas de desahucio y restitución

1978

Se publicó el texto refundido, coordinado y sistematizado del decreto de ley nª964, sobre arrendamiento de bienes raices urbanos.

1982

La normativa estableció normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.
Cambios que incorporó:
-Entre otros cambios, estableció que ninguna obra podría ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva parcial o total. También definió el concepto de viviendas económicas como “las que tienen una superficie edificada no superior a 140 metros
cuadrados por unidad de vivienda y reúnen los requisitos, características y condiciones que se determinan en el decreto con fuerza de ley Nº 2, de 1959, en la presente ley y en el Reglamento Especial de Viviendas Económicas”, además incorpora otras consideraciones sobre el tema.

2003

Promulgación ley nº19.866 que moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos de predios urbanos.
Cambios que incorporó:
-Se introdujeron modificaciones en torno al desahucio y los plazos de los contratos de arrendamiento. Se establecieron plazos y ciertas consideraciones como la restitución del bien raíz dirigidos al arrendatario y el arrendador.
-Establecieron procedimiento a seguir para los casos en que los arrendatarios abandonen los inmuebles sin restituirlos al arrendador.
-Cambió la forma en que se desarrollarán los juicios en torno a esta materia:procedimiento verbal, especifica los medios de pruebas para la demanda.

2009

Primera adopción de NIIF1 –de forma gradual–
Cambios que incorporó
-Permitió disponer de criterios contables, reconocidos internacionalmente, que posibilitaron a los bancos llevar su contabilidad de acuerdo a principios, más que a procedimientos detallados de contabilización, para que la información financiera reflejase lo más fielmente posible sus estrategias de negocios y de gestión de riesgos.

2011

Se estableció para todas las empresas el régimen de las NIIF.

2019

Comenzará a regir NIIF 16, Norma internacional de información financiera, que reemplaza a NIC17, norma internacional de contabilidad,
Cambios que incorpora:
Modifica el modelo contable vigente, eliminando las diferencias de arrendamientos financieros y operativos para el arrendatario. Desde el 1 de enero de 2019 el arrendatario deberá reconocer por cada bien arrendado –con excepciones limitadas–un activo por derecho de uso y el pasivo respectivo. Lo que permite a las personas que analizan el estado financiero tener mayor comparabilidad.
También contabiliza el arriendo como un pasivo, acreditándose una deuda que corresponderá al valor total que se pagará por el arriendo durante todos los años que especifica el contrato.